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投资观察:那些在泰国投资了房产的人,现在都怎么样了?

   有路

  说起当下的东南亚房产投资,各个国家数据的不断刷新,后起之秀的登台亮相,给投资者们的选择也变得越来越多。曾一度火热的泰国房地产市场,也随着近几年的发展,地价持续走高。

  

  ▲泰国曼谷重点区域划分

  小路的记忆中,一年前大家还在关注泰国哪个区更有潜质,投资回报率更高,¥50万的预算下的可选择性还很大。但2019年半年过去,还能按照这个预算甄选的项目已经越来越少了。房产投资的收益主要来自于租金回报率,显然,泰国5%-6%的收益率已经无法满足部分投资者的收益需求。

  ▲泰国十年公寓供需走势

  那么,是不是收益少了,泰国的房产市场就没有投资前景了?之前入手的物业还有价值吗?看官们莫着急,事情并不是我们所担忧的那样。大家都知道收益看当下,投资则是着眼于未来,泰国目前发展形势并没有出现经济下滑,货币贬值的现象,就证明这个国家的生命力还相当旺盛,此外,还是那句话,认清自己的投资需求很重要,只有做到有的放矢,才能让自己的投入无怨无悔并且收益丰盈!

  找准市场定位 泰国房地产“稳”字当头

  还是老生常谈的一个问题,投资要找准市场定位。如果你把每个国家都当成海外房产投资“一夜暴富”的掘金地,那就未免以偏概全了。和国内房产不同,海外房产除了要看经济、人口、回报率之外,还有一点不能忽略的就是当地人的生活习惯以及国情。

  

  ▲泰国十年GDP增长曲线,数据:世界银行

  在东南亚国家的房地产当中,泰国房产是走在最前面的,但反观十年的泰国房价走势不难看到,其实泰国房地产价格整体上升速度并不像其他国家,甚至国内某些城市和地区那般大起大落,相反的,不论是GDP,还是房价,上升的曲线都较为平缓。

  

  ▲曼谷十年公寓价格走势

曲线一直都呈现平稳向上的走势,而且在十年中没有出现过下坡。这就意味着,泰国房产市场还处在上升阶段。而且就现在泰国在对外合作,经济发展的各项举措看,未来仍有可能继续保持,毕竟,泰国的主要经济发展驱动力并不仅仅只是房地产。

  

Global Property Guide

  从租金收益上看,我们可以把亚洲各国首都的租金收益拿出来做个比对,东南亚国家当中,仅菲律宾、柬埔寨和泰国榜上有名,而且不低。从国情上做比对,泰国整体的社会氛围和政治环境更是东南亚国家当中最为稳定的,鲜有战乱发生。这就为经济的长期发展提供了良好的社会环境。

  

  ▲曼谷轨道线路规划图

在规划建设中的轨道线路,贯穿曼谷各大区域。四通八达的道路不仅分流了人群的生活半径,也使得曼谷各区域均衡发展。

  

  ▲BTS轨道贯穿曼谷各大区域

  因此我们不难得出结论,泰国房地产市场其实是以“稳”字为主打,而不像柬埔寨、菲律宾那样“一马当先”。那么问题来了,这样的收益还有什么“赚头”?我们不妨来算一笔账:

  一套总价¥50万的泰国房产,26㎡,租金:¥2500元/月,物业管理费:9元/㎡*26㎡*30天=300元/月。月租金收益5%,11年可收回本金。(未加入地价涨幅收益)

  

  ▲枫丹公馆样板间

件相同的情况下,月租金收益7%,需要18年可收回本金。(未加入地价涨幅收益)

  

  ▲曼谷购物中心区

  这就不难看到,虽然表面上,柬埔寨租金收益比泰国要高,但要收回本金的年限也越长。加上房产本身的居住属性,若要在海外进行房产投资,东南亚国家房产更适合长期持有,而非短线的买入和售出。

  

  ▲曼谷街头游客

  而支撑持有物业的收益,则主要来源于当地的租赁市场。东南亚各国中,外国人更愿意居住的国家还是泰国,理由无需过多阐述,去过泰国的人都能亲身体验到这个国家无压力的生活氛围。而大企业的进驻所带入的高端人群,自然也是支撑泰国房产租赁市场的主要方面之一。

  

  ▲曼谷的外国人占比

  什么样的人群会选择在泰国投资房产?

  铺垫了那么多,那么到底什么样的人群会选择在泰国投资房产呢?经过有路客户大数据分析大致分为以下几类:

  第一类:年收入在¥50万+左右的中产阶级。泰国房价不可回避的说,目前已经处于东南亚各国当中较高的水平。因此也从客观上对投资者产生了一定的门槛。

  

  但是不用担心,这个水平只是就全国范围而言,泰国的房价其实也因区域不同而存在着不一样的涨幅空间。¥4、50万作为基准投入门槛,若不是非中心区不可,其实可选择性还是很大的。把搜索半径放大一些,就不难找到高性价比的房产项目。也能将资金分散投资获取土地涨幅价格差。

  

  ▲曼谷BTS-siam站点的人流

  第二类:注重生活品质的小资人群。如果您不仅仅满足于投资,同时也希望可以偶尔到泰国度假的时候能住在自己的物业里。那么泰国的公寓将是一个不错的选择。

  

  ▲枫丹公馆样板间,厨房+阳台

  泰国的公寓配套相当齐全,泳池,健身房、共享活动空间、共享厨房、24小时安防、公共保洁等做得都非常周到。并且没有多余的杂费,一切费用都包含在物业费当中。可以说,在公寓里生活能享受到的除了区域配套之外,更多的还有小区内的休闲配套和物业服务。

  

  ▲枫丹公馆泳池

  租赁客群当中,不仅是泰国人,还有在泰国工作的外籍人,对生活品质的要求也是主观存在的需求。泰国公寓目前大多是单间或者一居室,这也是为了满足房客的需求而提供的户型产品。泰国的单间公寓一般很少有合租的现象,而且租金也在工薪阶层能承受的范围当中,因此在租赁市场中非常受租客欢迎。

  

  ▲枫丹公馆样板间

  并且,泰国公寓几乎都是全装修或者精装修交付,有的项目还配齐了家具家电,直接拎包入住非常方便。若是想省心省时,又对生活品质有相当要求的投资者,泰国的公寓一定不会让你失望。

件。

  

  ▲在泰国留学的海外学生

  尽管东南亚国家当中不乏国际学校,但泰国的国际化教育资源更丰富,美式教育国际学校、新加坡国际学校遍布曼谷各大区域。另外,泰国的本地大学也在世界范围内享有盛誉。

  ▲世界排名50位,泰国排名第一的朱拉隆功大学

  如世界排名前50的朱拉隆功大学、最受外国留学生欢迎的曼谷大学,还有泰国农业大学、国立政法大学等,不少国际学校还跟欧美名校接轨,学生在泰国学校毕业后可直接进入世界排名靠前的名校继续深造,加上学费和招生门槛相对较低,若想要让孩子获得更好的教育环境,泰国将是个非常不错的选择。

  

  ▲泰国拥有国际水平的医疗资源

  由于泰国的热带季风气候使得整个国度的气温常年保持在30℃左右,少了四季的转换,泰国的气候非常适宜养老和生活。国际化水平的医院,在治疗心脑血管疾病方面也相当知名,而且医疗费用仅是欧美国家的1/3,医院甚至还提供旅游治疗等高级别的医疗服务。非常适合老年人在泰国长期居住修养。

  

  ▲曼谷Rama9医院

  第四类:想长期持有物业,为将来生活做计划的人群。虽然泰国是非移民国家,但最近也已经在草拟永居签证政策,大部分人还是希望移民不移居,因此,若可以在泰国获得永居身份,其实就跟在自家后花园里生活一样惬意。因此,想要投资获取收益,而且也想在将来移居东南亚的人,泰国和谐安定的社会氛围已经成为一个很大的前提。

  

  ▲泰国房产地契

  还有就是泰国的土地私有制度,地契在手,房子的产权就是一个长期永久的保证。泰国没有房产税和遗产税等税收,后代也可以享有泰国房产所带来的收益。那就更不能局限在眼前这十年八年了。

  

  ▲曼谷唐人街,这里住着的几乎都是华裔

  那些投资了泰国房产的人现在都怎样了?

  在有路销售过的泰国项目中,目前部分项目已经开始交房,位于邦纳区的项目Unio72一期,徐女士认购了一套22㎡单间售价约¥40多万,目前区域地价已经翻了将近一倍,租金也跟着上涨了差不多20%,现在房子已经租出去了。

  

  ▲Unio72泳池/实景

  小路2018年调查的时候还是7000-泰铢(¥1500-2200元)左右,现在在泰国租房网站上查询平均租金已经到-泰铢(¥2600-2900元),不得不大写一个“服”字!

  

  ▲BTS延长线

  位于BTS往南延长线站点Pu Chao站的B Loft115,销售的时候延长线还没开通,售价仅¥1.7万/㎡,站点开通后目前地价和租金也都双线上涨了。廖先生收了房子后计划先小住一段时间,然后再往外出租,在他看来,从这里去芭提雅很方便,以后过来住,也能省下住酒店的钱,始终还是自己的房子比较舒服。

  

  ▲枫丹公馆样板间/实拍

  而距离BTS-Punnawithi 仅250米的枫丹公馆现房,旁边就是有名的新加坡国际学校素坤逸校区,而且即买即出租,周边同区域项目价格已经达到¥3万/㎡均价。而项目目前在有路售价格仅¥1.8万/㎡,项目在有路一经上线就有客户一次性认购了三套。

  

  都说外行看热闹内行看门道,房产投资不只是一种理财手段,更是一种生活的选择,以及对人生的规划,选择什么样的环境,就能享受什么样的生活。但关键的一点,还是要认清自己的需求。

  

  房产投资也不是基金、股票,快速买进卖出并不适合用在房产投资当中。毕竟,物业还是比较适合长期持有,泰国房产,不论是作为获取眼下收益的手段也好,又或者往后余生的长远规划也好,相信它都不会让你失望。

  说起当下的东南亚房产投资,各个国家数据的不断刷新,后起之秀的登台亮相,给投资者们的选择也变得越来越多。曾一度火热的泰国房地产市场,也随着近几年的发展,地价持续走高。

  

  ▲泰国曼谷重点区域划分

  小路的记忆中,一年前大家还在关注泰国哪个区更有潜质,投资回报率更高,¥50万的预算下的可选择性还很大。但2019年半年过去,还能按照这个预算甄选的项目已经越来越少了。房产投资的收益主要来自于租金回报率,显然,泰国5%-6%的收益率已经无法满足部分投资者的收益需求。

  ▲泰国十年公寓供需走势

  那么,是不是收益少了,泰国的房产市场就没有投资前景了?之前入手的物业还有价值吗?看官们莫着急,事情并不是我们所担忧的那样。大家都知道收益看当下,投资则是着眼于未来,泰国目前发展形势并没有出现经济下滑,货币贬值的现象,就证明这个国家的生命力还相当旺盛,此外,还是那句话,认清自己的投资需求很重要,只有做到有的放矢,才能让自己的投入无怨无悔并且收益丰盈!

  找准市场定位 泰国房地产“稳”字当头

  还是老生常谈的一个问题,投资要找准市场定位。如果你把每个国家都当成海外房产投资“一夜暴富”的掘金地,那就未免以偏概全了。和国内房产不同,海外房产除了要看经济、人口、回报率之外,还有一点不能忽略的就是当地人的生活习惯以及国情。

  

  ▲泰国十年GDP增长曲线,数据:世界银行

  在东南亚国家的房地产当中,泰国房产是走在最前面的,但反观十年的泰国房价走势不难看到,其实泰国房地产价格整体上升速度并不像其他国家,甚至国内某些城市和地区那般大起大落,相反的,不论是GDP,还是房价,上升的曲线都较为平缓。

  

  ▲曼谷十年公寓价格走势

曲线一直都呈现平稳向上的走势,而且在十年中没有出现过下坡。这就意味着,泰国房产市场还处在上升阶段。而且就现在泰国在对外合作,经济发展的各项举措看,未来仍有可能继续保持,毕竟,泰国的主要经济发展驱动力并不仅仅只是房地产。

  

Global Property Guide

  从租金收益上看,我们可以把亚洲各国首都的租金收益拿出来做个比对,东南亚国家当中,仅菲律宾、柬埔寨和泰国榜上有名,而且不低。从国情上做比对,泰国整体的社会氛围和政治环境更是东南亚国家当中最为稳定的,鲜有战乱发生。这就为经济的长期发展提供了良好的社会环境。

  

  ▲曼谷轨道线路规划图

在规划建设中的轨道线路,贯穿曼谷各大区域。四通八达的道路不仅分流了人群的生活半径,也使得曼谷各区域均衡发展。

  

  ▲BTS轨道贯穿曼谷各大区域

  因此我们不难得出结论,泰国房地产市场其实是以“稳”字为主打,而不像柬埔寨、菲律宾那样“一马当先”。那么问题来了,这样的收益还有什么“赚头”?我们不妨来算一笔账:

  一套总价¥50万的泰国房产,26㎡,租金:¥2500元/月,物业管理费:9元/㎡*26㎡*30天=300元/月。月租金收益5%,11年可收回本金。(未加入地价涨幅收益)

  

  ▲枫丹公馆样板间

件相同的情况下,月租金收益7%,需要18年可收回本金。(未加入地价涨幅收益)

  

  ▲曼谷购物中心区

  这就不难看到,虽然表面上,柬埔寨租金收益比泰国要高,但要收回本金的年限也越长。加上房产本身的居住属性,若要在海外进行房产投资,东南亚国家房产更适合长期持有,而非短线的买入和售出。

  

  ▲曼谷街头游客

  而支撑持有物业的收益,则主要来源于当地的租赁市场。东南亚各国中,外国人更愿意居住的国家还是泰国,理由无需过多阐述,去过泰国的人都能亲身体验到这个国家无压力的生活氛围。而大企业的进驻所带入的高端人群,自然也是支撑泰国房产租赁市场的主要方面之一。

  

  ▲曼谷的外国人占比

  什么样的人群会选择在泰国投资房产?

  铺垫了那么多,那么到底什么样的人群会选择在泰国投资房产呢?经过有路客户大数据分析大致分为以下几类:

  第一类:年收入在¥50万+左右的中产阶级。泰国房价不可回避的说,目前已经处于东南亚各国当中较高的水平。因此也从客观上对投资者产生了一定的门槛。

  

  但是不用担心,这个水平只是就全国范围而言,泰国的房价其实也因区域不同而存在着不一样的涨幅空间。¥4、50万作为基准投入门槛,若不是非中心区不可,其实可选择性还是很大的。把搜索半径放大一些,就不难找到高性价比的房产项目。也能将资金分散投资获取土地涨幅价格差。

  

  ▲曼谷BTS-siam站点的人流

  第二类:注重生活品质的小资人群。如果您不仅仅满足于投资,同时也希望可以偶尔到泰国度假的时候能住在自己的物业里。那么泰国的公寓将是一个不错的选择。

  

  ▲枫丹公馆样板间,厨房+阳台

  泰国的公寓配套相当齐全,泳池,健身房、共享活动空间、共享厨房、24小时安防、公共保洁等做得都非常周到。并且没有多余的杂费,一切费用都包含在物业费当中。可以说,在公寓里生活能享受到的除了区域配套之外,更多的还有小区内的休闲配套和物业服务。

  

  ▲枫丹公馆泳池

  租赁客群当中,不仅是泰国人,还有在泰国工作的外籍人,对生活品质的要求也是主观存在的需求。泰国公寓目前大多是单间或者一居室,这也是为了满足房客的需求而提供的户型产品。泰国的单间公寓一般很少有合租的现象,而且租金也在工薪阶层能承受的范围当中,因此在租赁市场中非常受租客欢迎。

  

  ▲枫丹公馆样板间

  并且,泰国公寓几乎都是全装修或者精装修交付,有的项目还配齐了家具家电,直接拎包入住非常方便。若是想省心省时,又对生活品质有相当要求的投资者,泰国的公寓一定不会让你失望。

件。

  

  ▲在泰国留学的海外学生

  尽管东南亚国家当中不乏国际学校,但泰国的国际化教育资源更丰富,美式教育国际学校、新加坡国际学校遍布曼谷各大区域。另外,泰国的本地大学也在世界范围内享有盛誉。

  ▲世界排名50位,泰国排名第一的朱拉隆功大学

  如世界排名前50的朱拉隆功大学、最受外国留学生欢迎的曼谷大学,还有泰国农业大学、国立政法大学等,不少国际学校还跟欧美名校接轨,学生在泰国学校毕业后可直接进入世界排名靠前的名校继续深造,加上学费和招生门槛相对较低,若想要让孩子获得更好的教育环境,泰国将是个非常不错的选择。

  

  ▲泰国拥有国际水平的医疗资源

  由于泰国的热带季风气候使得整个国度的气温常年保持在30℃左右,少了四季的转换,泰国的气候非常适宜养老和生活。国际化水平的医院,在治疗心脑血管疾病方面也相当知名,而且医疗费用仅是欧美国家的1/3,医院甚至还提供旅游治疗等高级别的医疗服务。非常适合老年人在泰国长期居住修养。

  

  ▲曼谷Rama9医院

  第四类:想长期持有物业,为将来生活做计划的人群。虽然泰国是非移民国家,但最近也已经在草拟永居签证政策,大部分人还是希望移民不移居,因此,若可以在泰国获得永居身份,其实就跟在自家后花园里生活一样惬意。因此,想要投资获取收益,而且也想在将来移居东南亚的人,泰国和谐安定的社会氛围已经成为一个很大的前提。

  

  ▲泰国房产地契

  还有就是泰国的土地私有制度,地契在手,房子的产权就是一个长期永久的保证。泰国没有房产税和遗产税等税收,后代也可以享有泰国房产所带来的收益。那就更不能局限在眼前这十年八年了。

  

  ▲曼谷唐人街,这里住着的几乎都是华裔

  那些投资了泰国房产的人现在都怎样了?

  在有路销售过的泰国项目中,目前部分项目已经开始交房,位于邦纳区的项目Unio72一期,徐女士认购了一套22㎡单间售价约¥40多万,目前区域地价已经翻了将近一倍,租金也跟着上涨了差不多20%,现在房子已经租出去了。

  

  ▲Unio72泳池/实景

  小路2018年调查的时候还是7000-泰铢(¥1500-2200元)左右,现在在泰国租房网站上查询平均租金已经到-泰铢(¥2600-2900元),不得不大写一个“服”字!

  

  ▲BTS延长线

  位于BTS往南延长线站点Pu Chao站的B Loft115,销售的时候延长线还没开通,售价仅¥1.7万/㎡,站点开通后目前地价和租金也都双线上涨了。廖先生收了房子后计划先小住一段时间,然后再往外出租,在他看来,从这里去芭提雅很方便,以后过来住,也能省下住酒店的钱,始终还是自己的房子比较舒服。

  

  ▲枫丹公馆样板间/实拍

  而距离BTS-Punnawithi 仅250米的枫丹公馆现房,旁边就是有名的新加坡国际学校素坤逸校区,而且即买即出租,周边同区域项目价格已经达到¥3万/㎡均价。而项目目前在有路售价格仅¥1.8万/㎡,项目在有路一经上线就有客户一次性认购了三套。

  

  都说外行看热闹内行看门道,房产投资不只是一种理财手段,更是一种生活的选择,以及对人生的规划,选择什么样的环境,就能享受什么样的生活。但关键的一点,还是要认清自己的需求。

  

  房产投资也不是基金、股票,快速买进卖出并不适合用在房产投资当中。毕竟,物业还是比较适合长期持有,泰国房产,不论是作为获取眼下收益的手段也好,又或者往后余生的长远规划也好,相信它都不会让你失望。